Ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę a stan epidemii

nathan-waters-j7q-Z9DV3zw-unsplash

 

Co do zasady, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. W dobie stanu epidemii wprowadzonego Rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. postępowania administracyjne w przedmiocie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę ulegają znacznym modyfikacjom, niekoniecznie korzystnym dla Inwestorów.

Ustawą z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych nazywaną potocznie „specustawą koronawirusową” wprowadzono szereg przepisów proceduralnych dotyczących biegu terminów w postępowaniach administracyjnych. Nowelizacje ustawy doprecyzowały tematykę biegu terminów w postępowaniu administracyjnym. Nie omawiając szczegółowo całego spectrum zagadnień związanych z biegiem (zawieszeniem) terminów w postępowaniu administracyjnym należy skoncentrować się nad odpowiedzią na zasadnicze pytanie, mianowicie:

W jaki sposób Inwestor ma rozpocząć roboty budowlane, skoro nawet w przypadku wydania przez organ decyzji o zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej  pozwolenia na budowę decyzja ta nie będzie mogła stać się ostateczna, jeżeli w postępowaniu uczestniczy więcej niż jedna strona, która może wnieść odwołanie? Wynika to przecież z faktu, że na mocy specustawy dla strony postępowania nie biegnie termin do złożenia odwołania od decyzji w czasie trwania epidemii. W postępowaniu administracyjnym organ nie może „przymusić” strony do złożenia środka zaskarżenia. Szczegółowo na ten temat wypowiada się Bursztynowicz Michał w opracowaniu „Bieg terminów administracyjnym w czasie epidemii w postępowaniach w sprawie zgód inwestycyjnych” (Opracowanie dostępne w LEX/el. 2020)

Wydaje się, że ustawodawca nie rozwiązał do dziś tego problemu a jest on niezmiernie ważny, gdyż dotyczy tysięcy inwestycji prowadzonych przez branżę deweloperską, które nie są stricte związane z przeciwdziałaniem COVID-19 a stanowią zwykłą zarobkową działalność gospodarczą.  Problem nabiera jeszcze większego znaczenia, jeżeli podmiot gospodarczy ma zawarte umowy deweloperskie lub przedwstępne, które nakładają na niego szereg obowiązków, co do terminowego wydania przedmiotu umowy pod rygorem zapłaty kar umownych, czy też odstąpienia od umowy.

Przedmiotowy problem jest już także sygnalizowany przez osoby zajmujące się prawem budowlanym. Ja ze swej strony mogę jedynie wskazać, że z pomocą może przyjść art. 108 k.p.a., który stanowi, iż „Decyzji, od której służy odwołanie, może być nadany rygor natychmiastowej wykonalności, gdy jest to niezbędne ze względu na ochronę zdrowia lub życia ludzkiego albo dla zabezpieczenia gospodarstwa narodowego przed ciężkimi stratami bądź też ze względu na inny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony. (…)

Wydaje się, że skorzystanie z powyższego przepisu pozwalałoby na wyjście ze swoistego klinczu prawnego o tyle o ile Inwestor wykaże przesłankę wyjątkowo ważnego interesy strony, co nie zawsze może być sprawą oczywistą i prostą do wyłożenia przez organem administracji publicznej.

Kodeks urbanistyczno – budowlany a zagadnienia przesyłowe (cz.1)

14261022632_13bd08d206_z

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa kontynuuje pracę poprzedników nad projektem kodeksu urbanistyczno -budowlanego. Ostatnie doniesienia medialne sugerują, iż możemy doczekać się wejścia w życie kodeksu w drugiej połowie 2017 r. Niewątpliwie kodeks jest zasadniczą zmianą w prawie publicznym, gdyż swą materią dotknie zmiany m. in. takich aktów prawnych jak ustawa o gospodarce nieruchomościami, prawo budowlane, czy ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Problematyka urządzeń przesyłowych również zostaje objęta materią projektowanych zmian.

Projekt wprowadza definicję legalną pojęcia przyłącza niezależnie od rodzaju przesyłanego medium

Art. 349. § 1. Przez przyłączenie do sieci oraz drogi publicznej rozumie się wykonanie odpowiednio przyłączy oraz zjazdu z drogi publicznej, zwanego dalej „zjazdem”.

§ 2. Przyłączem jest budowla łącząca punkt rozdzielczy zlokalizowany na sieci z: 1) instalacją obiektu budowlanego; 2) miejscem odprowadzania wód opadowych; 3) instalacją odnawialnego źródła energii.

Zważywszy na fakt, iż definicje przyłączy były do tej pory „rozsiane” po wielu aktach prawnych i ich interpretacja była różnorodna (w szczególności w zakresie przyłączy wodociągowych i kanalizacyjnych) projektowaną zmianę należy uznać za pożądaną. Tak skonstruowana definicja co do zasady nie powinna nasuwać rozbieżności interpretacyjnych.

Art. 350. § 1. Budowa oraz przebudowa przyłącza jest obowiązkiem operatora sieci.

§ 2. Z dniem uruchomienia, przyłącze wchodzi w skład przedsiębiorstwa operatora sieci

Zwracam uwagę na projektowaną treść powyższego przepisu w szczególności w zakresie w jakim nałożenie obowiązku budowy przyłączy wodociągowych i kanalizacyjnych na przedsiębiorstwo może przełożyć się na zmianę taryf. Skoro przedsiębiorca przesyłowy będzie miał obowiązek zapewnienia budowy przyłączy (cieplnych, gazowych,wodociągowych, elektrycznych) a projekt ustawy milczy na temat ponoszenia kosztów budowy domniemywać należy, iż finansowanie inwestycji będzie musiało zostać zapewnione przez spółki przesyłowe.

Niestety takie założenie może spowodować w istocie „kolejkę” w rozpoznawaniu wniosków o przyłączenie. Nie jest jasne czy przyszły odbiorca będzie mógł sam finansować inwestycje budowy przyłączy (np. deweloper) czy będzie musiał oczekiwać na realizację przyłączy przez przedsiębiorstwo.

(…) c.d.n.

 

Służebność przesyłu – tylko na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego.

Zgodnie z tezą wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 czerwca 2015r. sygn. akt. VI ACa 1113/14 służebność przesyłu może być ustanowiona wyłącznie na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego. Jedynie bowiem przedsiębiorstwo zajmujące się doprowadzaniem i odprowadzaniem energii elektrycznej lub w inny sposób eksploatujące konkretne urządzenie przesyłowe korzysta z niego zgodnie z gospodarczo-społecznym przeznaczeniem tego urządzenia, nie jest także możliwe ustanowienie służebności przesyłu w sytuacji, gdy urządzenie przesyłowe nie jest wykorzystywane zgodnie z jego przeznaczeniem

Wydaje się, iż rozwiązanie przyjęte przez sąd orzekający jest słuszne i podyktowane przede wszystkim kryterium specyficznego charakteru urządzeń służących do przesyłu mediów oraz specyficznej charakterystyki ich eksploatacji. Nie ma zatem wątpliwości, iż jedynie podmiot będący właścicielem urządzeń, posiadający stosowne koncesje na prowadzenie działalności w oparciu o reguły wyrażone w rozdziale 5 ustawy prawo energetyczne z dnia 10 kwietnia 1997r.  – tzw. „przedsiębiorca przesyłowy” będzie jedynym uprawnionym do ustanowienia na jego rzecz służebności przesyłu, o której mowa w art. 305 (1) k.c.  z wyłączeniem podmiotów, które mogą być właścicielem urządzenia przesyłowego na tle reguł opisanych w art. 49 k.c.

Pełen tekst wyroku znajduje się pod tym adresem

Ustanowienie służebności przesyłu na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności tzw. „dużej wspólnoty mieszkaniowej”

Częstym problemem z jakim spotykają się przedsiębiorcy przesyłowi podejmujący próbę regulowania stanów prawnych urządzeń o których mowa w art. 49 k.c. są sytuacje w których urządzenia przesyłowe są lub mają być umiejscowione na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności.

Przykładem rodzaju współwłasności nieruchomości jest stan prawny w którym właściciele wyodrębnionych lokali w nieruchomości budynkowej uzyskują określony udział w nieruchomości wspólnej – gruntowej. Na podstawie czynności prawnych, które za przedmiot mają wyodrębnienie lokalu mieszkalnego z nieruchomości budynkowej możemy mieć do czynienia z utworzeniem się tzw. „małej wspólnoty mieszkaniowej”, do której stosujemy przepisy k.c. oraz k.p.c. lub „dużej wspólnoty mieszkaniowej” do której stosuje się przepisy ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. Powyższe rozróżnienie wynika a contrario z art. 19 przywołanej wyżej ustawy. „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności

Obciążenie nieruchomości służebnością przesyłu może dotyczyć zarówno sytuacji w której przedsiębiorca przesyłowy chce uregulować stan prawny urządzeń projektowanych oraz urządzeń już istniejących. Możliwość ta wynika wprost z treści art. 3051 k.c. Na marginesie zauważyć należy, iż zgodnie z dominującą linią orzeczniczą Sądu Najwyższego jak i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych nie powinien budzić wątpliwości również fakt, iż czynność obciążenia nieruchomości wspólnej służebnością przesyłu jest czynnością przekraczający zakres zwykłego zarządu w rozumieniu przepisów art. 199 k.c. jak i art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. (patrz: wyrok WSA w Białymstoku z dnia 12 lutego 2013r. sygn. akt. II SA/Bk 692/12)

Przechodząc na grunt ustawy o własności lokali praktyczny wymiar skutecznego ustanowienia służebności przesyłu na nieruchomości „dużej wspólnoty mieszkaniowej” sprowadza się do tego, iż zgodnie z kształtującym się orzecznictwem Sądu Najwyższego  w tym zakresie – brak jest na dzień dzisiejszy możliwości udzielenia przez członków wspólnoty mieszkaniowej pełnomocnictwa dla Zarządu wspólnoty do dokonania czynności obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu ze skutkiem wobec pozostałych członków wspólnoty. Powyższy pogląd znajduje odzwierciedlenie w orzeczeniach SN II CSK 23/11 z dnia 7 października 2011r.oraz III CZP 127/09 z dnia 5 lutego 2010r.

Pojawia się w tym miejscu pytanie w jaki sposób „duża wspólnota mieszkaniowa” (licząca niekiedy kilkudziesięciu lub kilkuset członków) ma skutecznie doprowadzić do obciążenia nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym w postaci służebności przesyłu? Odpowiedź znajdujemy we wspomnianym, już orzeczeniu SN II CSK 23/11 z dnia  w którym SN zaprezentował następujący pogląd: „O ile zatem czynność polegająca na dokonaniu obciążenia nieruchomości wspólnej ma być podjęta i skutecznie przeprowadzona, to – po wykluczeniu trybu określonego w art. 21 ust. 3 u.w.l. w zw. z art. 22 ust. 2 u.w.l. – pozostaje dokonanie jej zgodnie z art. 199 k.c.

Art. 199 k.c. w swej dyspozycji stanowi, iż „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Powyższe zestawienie i dokonana wykładania cytowanych przepisów w kontekście skuteczności obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu prowadzi do wniosku, iż wspólnota mieszkaniowa aby prawidłowo obciążyć nieruchomości winna w trybie wynikającym z art. 23 ustawy o własności lokali:

1. Podjąć uchwałę w formie aktu notarialnego przedmiocie obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu w określonym zakresie oraz za określonym wynagrodzeniem (wynagrodzenie jako element ewentualny). Aby przedmiotowa uchwała była skuteczna za jej przyjęciem muszą głosować wszyscy uprawieni do głosowania współwłaściciele nieruchomości.

Mówiąc kolokwialnie, każdy ze współwłaścicieli nieruchomości musi wyrazić zgodę na obciążenie swojego ułamka w nieruchomości wspólnej ograniczonym prawem rzeczowym.

2. Podjąć uchwałę w formie aktu notarialnego w przedmiocie udzielenia Zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do  dokonania czynności prawnej polegającej na złożeniu oświadczenia o ustanowieniu służebności przesyłu (w przypadku nieodpłatności służebności) lub polegającej na podpisaniu umowy z przedsiębiorcą przesyłowym ustanawiającej ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości (w przypadku służebności odpłatnej)

Po dokonaniu powyższych czynności Zarząd Wspólnoty może przystąpić do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności przesyłu bądź też podpisania umowy o ustanowieniu służebności przesyłu za wynagrodzeniem. Obydwie czynności wymagają dla swej ważności formy aktu notarialnego z tymże jednak zastrzeżeniem, iż jeżeli służebność przesyłu jest ustanawiana nieodpłatnie to do aktu notarialnego nie musi stawać jako strona przedsiębiorca przesyłowy.

Konkludując, zaprezentowany powyżej tryb jest jedyną właściwą metodą postępowania w kontekście aktualnej linii orzeczniczej SN wykluczającej możliwość obciążania nieruchomości bez zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości oraz wobec realizacji celu gospodarczego polegającego na doprowadzeniu do skutecznego wpisania służebności w księdze wieczystej prowadzonej przez właściwy Sąd Rejonowy.

Czy właściciel nieruchomości musi zapłacić podatek dochodowy od ustanowienia służebności przesyłu ?

W sytuacji gdy na naszej nieruchomości znajduje się urządzenie przesyłowe sprawę regulacji jego stanu możemy rozwiązać na dwa sposoby a mianowicie, po pierwsze ustanowić służebność przesyłu w drodze umownej, po drugie zainicjować postępowanie w sądzie w sprawie ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.

Koniec końców, zawsze (nie wchodząc w rozważania dotyczące nieodpłatnego ustanowienia służebności) po stronie właściciela nieruchomości powstanie przychód w postaci uzyskanego wynagrodzenia uzyskanego od przedsiębiorcy przesyłowego. Czy w takiej sytuacji właściciel nieruchomości musi uzyskany przychód opodatkować ?

Odpowiedzi na to pytanie w pierwszej kolejności należy poszukiwać w ustawie z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. W treści art. 21 ust. 1 pkt. 120 ustawy czytamy, iż: „Wolne od podatku dochodowego są odszkodowania wypłacone, na podstawie wyroków sądowych i zawartych umów (ugód), posiadaczom gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, z tytułu  ustanowienia służebności gruntowej,

Na pierwszy rzut oka, można wywodzić i interpretować o pochodnym charakterze służebności przesyłu w stosunku do służebności gruntowej a tym samym stanąć na stanowisku, iż wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu nie będzie podlegać opodatkowaniu.

Na tle wskazanego przepisu pojawiło się wiele interpretacji zarówno za jak i przeciw zaliczeniu przychodu uzyskanego z wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, do przychodu podlegającemu opodatkowaniu. Wydaje się, że powstałe spory i różnice interpretacyjne rozstrzyga Interpretacja Ogólna Ministra Finansów z dnia 17 lipca 2013.Interpretacja Ogólna

Konkluzja jaka z niej płynie jest dość jasna. Wynagrodzenie właściciela nieruchomości, które otrzymał on od przedsiębiorcy przesyłowego za obciążenie nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym podlega opodatkowaniu i nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 120 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym na dzień dzisiejszy kwestia opodatkowania wynagrodzenia pozostaje rozstrzygnięta.